Nacionales

8 julio, 2021

Otra vez sopa: la reforma de la Ley de Catastro y los negocios inmobiliarios de Larreta

Este jueves la Legislatura porteña trató la reforma de la Ley 3.999, lo que habilita la construcción de barrios privados en la Ciudad de Buenos Aires.

Denise Brikman y Marcos B

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Una reforma en contexto

Aun debiendo una actualización del Plan Urbano Ambiental que ordene las prioridades y las directrices sobre cómo debe desarrollarse la Ciudad, el jefe de Gobierno porteño, Horacio Rodríguez Larreta, avanza nuevamente con leyes que modifican sustancialmente las características urbanas de la ciudad.

En este caso, vamos a hablar sobre la reforma de la Ley de Catastros -Ley n°3999-, cuya implicancia directa sería establecer qué tipo de construcciones y planimetría es admitida y registrada en este distrito. Luego de un debate escaso en la legislatura, este proyecto del Poder Ejecutivo se transformó en ley en la Sesión Ordinaria de la Legislatura Porteña este jueves 8 de julio.

Para comprender las implicancias y alcances de esta norma, debemos enmarcarla como el último renglón de una transformación estructural del marco normativo urbanístico de la Ciudad, que empieza en 2018 con la reforma integral de los Códigos Urbanístico, de Edificación y de Habilitaciones y Verificaciones. Medidas, que además, estuvieron acompañadas de venta de tierras públicas y convenios urbanísticos avalados por la Legislatura con grandes beneficios para las constructoras.

Por último,  esta ley llega al recinto después de haber tenido dificultades para avanzar en distintos proyectos de transformación urbana (dificultades en la venta de tierra pública -tiro federal, terrenos en zona Ex Au3, villa 31, etc.-, el proyecto Solar de Santa María y los proyectos urbanísticos de estación Colegiales y Villa Crespo frenados por amparos judiciales presentados por asociaciones vecinales, entre otros) que tienen su punto más alto con el conflicto de Costa Salguero.

Son todos proyectos que se enmarcan en una lógica de producción del espacio que prioriza la construcción de megaproyectos, asociados a consumos de élite o de sectores medios altos por sobre otro tipo de intervenciones pensadas en función de las necesidades de habitar y/o de mejorar el espacio urbano para el conjunto de la población.

Para ser clares en números, si bien en la ciudad, según datos oficiales, existe un déficit habitacional del 12% (viviendas sin acceso a agua potable, electricidad o cloacas, materiales de mala calidad, hacinamiento o viviendas irrecuperables), en los últimos 15 años se construyeron 28 millones de m2 en la ciudad, principalmente en la zona norte, con un aumento del precio del suelo en estos barrios correspondiente a un 30% y con una clara primacía de monoambientes (45%). Por lo tanto, este  “boom” inmobiliario no fue  una solución para el grave déficit habitacional existente.

El proyecto y sus puntos conflictivos

El proyecto fue presentado el 3 de junio en la Legislatura. Luego de ser discutido de manera exprés en la Comisión de Planeamiento Urbano y con una serie de modificaciones fue despachado -con un dictamen de mayoría del oficialismo y aliados y otro de minoría realizado por el Frente de Todos- el pasado martes, y fue aprobado este jueves 8 de julio, ya que contó con la cantidad de votos necesarios para su sanción con el apoyo de bloques aliados (UCR-Evolución, Partido Socialista y GEN).

El texto que finalmente llegó al recinto no es lo que originalmente planteaba el proyecto. Tuvo sus modificaciones fruto de una serie de discusiones que se desataron, sobre todo, a partir de la incorporación de dos conceptos polémicos utilizados en el Código Civil para habilitar los barrios cerrados: “conjuntos inmobiliarios” y “complejos inmobiliarios especiales”. Si bien estas nociones fueron retiradas del proyecto, varios de sus puntos críticos siguen vigentes.

Por un lado, continúa presente la noción de “propiedad horizontal especial” que plantea ambigüedades sobre la posibilidad del cierre del perímetro y distintos artículos que establecen contradicciones entre los términos “calle” y “vías públicas”, pareciendo habilitar la creación de calles que no sean de dominio público. Por lo tanto, si bien se eliminaron algunos conceptos polémicos, parece quedar abierta la puerta para el desarrollo de proyectos que privaticen el espacio público generando barrios privados, más allá que desde el bloque oficialista Vamos Juntos se aclaró en sucesivas oportunidades que esa no era la intención.

En segundo lugar, se plantea una definición ambigua de la “línea de la ribera”, habilitando el pasaje de dominio público a privado de estas zonas y posibilitando su venta. Esto tiene particular importancia en el proyecto de Costa Salguero, que había sido dictado inconstitucional por la justicia usando este argumento.

En tercer lugar, permite regularizar unidades funcionales que no respeten el código (ventilación, m2, iluminación, etc.). Esto abre dos problemas: a) la regularización de viviendas en las villas sin condiciones de habitabilidad dignas, dejando en manos de vecines la responsabilidad de mejoramiento cuando hoy la tiene el Estado. A la vez, el título de propiedad tal como está pensado no permite generar reaseguros para que dichos terrenos y viviendas sigan cumpliendo su función social. b) La construcción por parte de desarrolladores de vivienda de “mala calidad urbanística” en pos de priorizar la obtención de ganancia, generando cierta transformación de lo que puede ofrecer el mercado.

Por último, pero no menos importante, es necesario reafirmar la idea de que este tipo de proyectos que tienen un impacto sustancial en la morfología y estructura de la ciudad, deberían ser discutidos por el conjunto de la sociedad. Es posible encontrar mecanismos para someter este tipo de proyectos a debates colectivos, para que su concepción y realización están más cerca de las las percepciones, deseos y necesidades de quienes realmente habitan y practican la ciudad y alejadas de la lógica del negocio inmobiliario y la especulación, es decir, a la inversa de lo que sucede hoy.

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