CABA: «Este código responde a los que hacen negocios inmobiliarios»

Jonatan Baldiviezo, presidente del Observatorio del Derecho a la Ciudad, conversó con «Insurgentes» por Radio Sur 88.3 sobre la aprobación de los nuevos códigos de Edificación y Urbanístico y sobre otras alternativas de planificación urbana para la Ciudad de Buenos Aires y la Argentina.

– ¿En qué impacta la aprobación del Código de Edificación y del Código Urbanístico?

– Para entender la gravedad y las consecuencias negativas de este código hay que ver quienes lo votaron. No hubo ningún acompañamiento de ningún bloque opositor, fue únicamente votado por integrantes de Vamos Juntos, el PRO y la Coalición Cívica. En dos años de discusión no lograron persuadir, para que acompañen este proyecto, a ninguna asamblea ciudadana ni a ningún partido o legislador de la oposición.

Esto es justamente porque, como veníamos denunciando, este código va a generar un colapso o profundización del colapso de servicios públicos. Si el gobierno tiene una voluntad de aumentar la capacidad constructiva en toda la ciudad, de mínima tiene que establecer herramientas políticas y jurídicas para que este aumento de la densidad demográfica vaya acompañado de las estructuras de servicios públicos. Y no solamente relacionadas con los servicios públicos domiciliarios, sino también con los servicios públicos que tienen que ver con la salud, la educación, los espacios verdes, el equipamiento urbano. Estos reclamos no fueron atendidos, de las 900 que tiene el código urbanístico, solamente un párrafo trata de los servicios públicos, generando una falta de correlación dentro de la voluntad política del gobierno en pretender aumentar en tres millones los habitantes, pero no pensando en lo que tiene que hacer el Estado y las empresas concesionarias para atender la situación de estas millones de personas.

Partiendo de la base de que no hay servicio público en la Ciudad de Buenos Aires que no esté colapsado, el transporte es imposible en las horas pico, hay falta de presión de agua en algunas zonas, en otras zonas sufren constantes cortes de luz, hay barrios que no tienen espacios verdes. La gran pregunta gira en torno a la planificación, si esperamos una ciudad colapsada, donde hace falta más suelo y no vender tierras, como está haciendo este gobierno, lo más lógico no es hacer una política urbana de planificación para que la Ciudad aumente o duplique su cantidad de población. Lo que hay que hacer es averiguar por qué la población del área metropolitana viene a la ciudad, si viene por trabajo o por acceso a los servicios, lo que hay que hacer es desconcentrar las economías. Hacer que las familias no se muden a la Ciudad de Buenos Aires, sino que puedan tener acceso en los barrios donde viven.

Eso que sonaría como lo más lógico: no crear ciudades concentradas y hacinadas de personas, sino una mayor distribución en el área espacial, considerando que la Ciudad de Buenos Aires y el área metropolitana tienen suelo para hacer esa desconcentración. No somos un país encerrado por el mar o grandes montañas, tenemos una planicie que, con una buena planificación y desconcentración de servicios, se podría evitar construir una cabeza central en toda la Argentina que sea un polo de atracción de toda la población. Es una de las grandes críticas de la Argentina, que tiene cuatro ciudades que funcionan como cabezas, cuando otros países como Brasil o Estados Unidos, con gran superficie también, han logrado construir muchas ciudades y diseminar más su población. Y este código viene a hacer exactamente lo contrario a lo que diría cualquier planificador urbano razonable.

– ¿A quiénes viene a beneficiar la aprobación de estos dos códigos?

– Este código responde netamente a los que hacen negocios inmobiliarios, ya sea la clase política o los desarrolladores inmobiliarios. Y atiende esas necesidades de dos formas: por un lado, otorga seguridad jurídica porque en la Ciudad de Buenos Aires existe una connivencia entre los empresarios y los funcionarios públicos. Esto deriva en el otorgamiento de permisos ilegales que no respetan la planificación de la Ciudad, en que haya habilitaciones o negocios funcionando, que al no tener controles, están en lugares que no debieran funcionar. Entonces estas salvedades vienen a ser legalizadas por el código, vienen a hacer un «blanqueo inmobiliario» que además no cobra las ilegalidades cometidas en años anteriores. Todo blanqueo, cuando legaliza algo ilegal, por ejemplo, el blanqueo de capitales cobra un impuesto o hace algún recupero de dinero para la comunidad que ha soportado esas ilegalidades. En este caso es un blanqueo gratuito, los permisos de obra que muchas asambleas han logrado que se hayan declarado ilegales en la ciudad, a partir de ahora van a ser legales sin tener que pagar un peso a la ciudad.

Y, en segundo lugar, lo que hace es seguir estimulando el mercado inmobiliario, que en la Ciudad de Buenos Aires está absolutamente desregulado. Porque el gobierno usa como justificativo para aumentar la capacidad constructiva en las parcelas la baja en los precios de la vivienda y que hace falta construir más viviendas para las familias que vengan del área metropolitana. Lo que sucede es que no ponen ningún tipo de restricciones, la mitad de las viviendas que se construyen en la Ciudad de Buenos Aires son viviendas suntuosas, únicamente accesibles para el 10% de la población. El otro 90% no puede acceder a esa vivienda porque sobrepasa la capacidad económica de la familia. Entonces este código no genera ninguna restricción diciendo que se van a construir viviendas sociales o viviendas accesibles a la población.

Los años que vienen vamos a seguir viendo como cierto sector empresarial utiliza esa capacidad constructiva para seguir construyendo viviendas lujosas, que terminan siendo ociosas como en Puerto Madero, donde prácticamente el 60% de las viviendas están subutilizadas. Entonces esta supuesta planificación que venden para el pueblo, pero termina siendo para un sector privilegiado de la actividad inmobiliaria, va a generar que se profundice la crisis habitacional. Y este es un tema que no se aborda, pero uno de cada seis porteños tiene problemas habitacionales, uno de cada siete vive en villas, sin acceso a los servicios públicos. Hay mucha estadística falsa mal utilizada, por ejemplo, si uno le pregunta a la empresa AySA cuál es el porcentaje de cobertura en la ciudad te dice que es prácticamente del 100%. Cuando se olvida que hay 400 mil personas que no tienen acceso al agua potable.

– Es claro que no viene a ayudar a las familias, porque desde el momento en que habilita departamentos de 18m² se nota que son para una persona.

– Ojalá para la mente de ellos fueran solo para una persona. En esos monoambientes van a vivir familias enteras, porque van a ser las únicas viviendas que se van a construir un poco accesibles en la Ciudad de Buenos Aires. Y además cuando el mercado está desregulado, cuando no se regula la oferta, va a suceder que la oferta no va a bajar los precios. Que es lo que sucede en Argentina con todos los productos, cuando no te pueden vender un producto, te venden menor cantidad al mismo precio. Y es lo que va a pasar con estos monoambientes, se reduce un tercio del mínimo de la vivienda, pero ese tercio no va a producir un cambio en el valor de los inmuebles, el metro cuadrado va a salir más caro.

– ¿Cómo se puede leer la exclusión de la Ley de Alquileres, que en algún punto favorecía a los y las inquilinas en relación con este código urbanístico?

– Ahí vimos que las leyes que no es que hoy encuentren resistencia en una corporación fuerte, porque la corporación inmobiliaria no es fuerte en el sentido de que te pueda paralizar el país o pueda tener un costo político fuerte como el campo. Pero sí es una corporación que forma parte de la clase gobernante, entonces hay una clase gobernante que no quiere ir en contra de sus propios intereses. Esto lo vemos con la regulación del mercado de alquileres, que tampoco era una regulación profunda, eran regulaciones mínimas para evitar una sobreexplotación de las familias inquilinas con el acceso y el pago de los alquileres.

Y esto se frenó porque vienen épocas electorales y el estado se financia de estos sectores inmobiliarios, por lo tanto, esto logró frenar este proyecto que había sido una promesa del presidente Macri. Entonces vemos como esta clase empresarial inmobiliaria impide que se avance con leyes que beneficien a la ciudadanía, pero votan leyes que los benefician, como este código de urbanización y los remates públicos de tierras de la ciudad, que no consideran como espacios potenciales de bien público.

– ¿Queda alguna medida para evitar la ejecución de este código?

– Lo estamos evaluando, porque se producen retrocesos en muchos derechos como accesibilidad, protección del patrimonio, también se violaron normas del procedimiento durante la sanción de la ley de estos códigos. Así que estamos analizando junto con las organizaciones y asambleas si adoptamos alguna estrategia judicial además de seguir concientizando a la población de que los efectos dañinos de la mala planificación son a partir de este tipo de leyes.