Primeras novedades de la reforma del Código Urbanístico

El Gobierno de la Ciudad de Buenos Aires viene trabajando en la modificación del Código de Planeamiento Urbano, el que rige “todos aquellos asuntos relacionados directa o indirectamente con el uso del suelo” en la ciudad. Para los grandes actores del mercado inmobiliario, este proyecto es vital.

En una entrevista sobre el tema, el director de Reporte Inmobiliario, José Rozados, sostuvo que “el Estado es el que fija la ‘productividad’ de cada terreno de acuerdo a la zonificación en el Código de Planeamiento y a la cantidad de superficie que se permite edificar». «El Tiro Federal, el Cenard, el Cuerpo de Policía Montada y el Distrito Joven», detallaba, «constituyen un alto atractivo para el mercado; la cárcel de Devoto, un atractivo medio y el Mercado de Hacienda de Liniers y el Parque de la Ciudad, un bajo o nulo atractivo para el negocio inmobiliario, que obliga al Estado a asumir un rol activo de inversión para el desarrollo de zonas postergadas”.

Luego de conocida la noticia de la intención de modificar el código, desde el Ministerio de Desarrollo Urbano abrieron algunas instancias restringidas de participación. Sin embargo, organizaciones sociales como el Observatorio por el Derecho a la Ciudad han reclamado ante la Justicia que el Estado no garantizaba canales de participación para todos los sectores. Frente a esta demanda el Poder Judicial expresó que «la convocatoria ministerial (…), se halla sesgada por hacer lugar a una participación preferencial, básicamente la de los sectores del negocio inmobiliario».

No obstante, el Gobierno porteño comenzó a difundir algunas de las ideas principales para la reforma que proponen.

Primeras comunicaciones oficiales

En un conjunto de diapositivas que el Ministerio ha difundido por canales oficiales se pueden observar más claramente las intenciones que hay detrás de esta modificación. Un primer elemento que surge del análisis es que, para los impulsores de la reforma, los principales “problemas” que generó el plan actualmente vigente, son aquellos que reducen la “capacidad constructiva” de la ciudad (en las esquinas, en las áreas industriales, en los “asentamientos marginales”). Es decir, el actual código reduce la “productividad” de la ciudad.

De esta manera, los análisis que muchas organizaciones hacían en torno a los primeros anuncios (que hablaban de homogeneizar la ciudad) cobran un piso de realidad. Al observar las propuestas que se comienza a trazar la Secretaría de Planeamiento Urbano, algunos de esos temores se fundamentan más aún.

1- Más espacios verdes

Siendo este uno de los puntos más auspiciados por el macrismo, pareciera constar de medidas cuidadosamente planeadas para no molestar al mercado inmobiliario y, si se puede, para favorecerlo. Una de esas medidas son las terrazas verdes: en áreas de alta densidad edilicia, “cada edificio tendrá una superficie cubierta de vegetación destinada a contribuir de manera sustentable con el ambiente urbano”. Si bien es real el beneficio que esas instalaciones pueden realizar al ambiente urbano, estas terrazas lejos de ser espacios públicos, son privados y por lo tanto solo valorizan las propiedades donde están emplazadas (y por lo tanto a quienes las poseen). Otra de las modalidades, lejos de ser “espacios verdes”, son simplemente hileras de árboles en determinadas avenidas de la ciudad (“parques lineales vecinales”).

En este punto hay decir que los espacios verdes de calidad, en grandes dimensiones y de carácter público que se abrirán en la ciudad son fruto de los reclamos de organizaciones vecinales, como es el caso de la Manzana 66 en el barrio de Once, donde el gobierno pretendía autorizar un Microestadio.

2- Una ciudad ediliciamente integrada

En este punto la propuesta de “integración edilicia”, buscar pasar a una ciudad con “alturas fijas”, que haría tener “escalas reconocibles”. De esta manera, ya no importaría los metros cuadrados de una parcela de suelo, las “zonificaciones” y otros impedimentos técnicos, sino que solo por estar en una zona de “escala media” un desarrollador podrá construir en la misma altura que los edificios vecinos. En ese sentido va la homogeneización propuesta.

3- Mayor mixtura de usos y simplificación

En la nueva propuesta se busca pasar de una configuración territorial, donde se explicitan 12 formas de ocupar el suelo (tejidos urbanos consolidados con baja, media o alta densidad de ocupación; tejido urbano industrial; comercial, de grandes equipamientos, y otros), a una de de cuatro áreas con “mixtura de usos”. Pero pareciera ser que el objetivo principal de este punto de la reforma es la simplificación en los trámites que se deben realizar para instalar actividades de diverso tipo en la ciudad, ya que la propuesta muestra como un valor positivo que se pase de tres formularios a uno.

4- Sustentabilidad patrimonial

En este punto, la propuesta oficial desnuda su costado más mercantil, donde propone implementar mecanismos de “transferencia de capacidad constructiva”, para que los diferentes desarrolladores urbanos sean compensados en las “áreas de desarrollo” (fundamentalmente en el sur porteño) por los metros cuadrados que no pueden edificar en las edificaciones con protección patrimonial. Al mismo tiempo se propone rehabilitar los inmuebles protegidos “flexibilizando usos y normas de obra nueva (patios, ascensores, núcleos, etc.)”.

Estas dos propuestas (crear un mercado de ‘capacidades constructivas’ y la flexibilización de ciertas normas) crearían nuevas condiciones para la acumulación de capital de los eufemísticamente denominados “desarrolladores urbanos”.

5- Urbanización en U31

Llamativamente (o no) la propuesta de reforma en lo que menos se expide es en el proceso de urbanización de los barrios del distrito de zonificación U31, que incluye los asentamientos informales de Flores, Lugano y Soldati. Solo enumera una cantidad de principios que se deben cumplir en la urbanización de esos territorios, donde se ve a las claras la intención de incorporar las villas al mercado formal de tierras de la ciudad.

Frente a estas propuestas que buscan construir un marco normativo más simple, más flexible, es decir, más atractivo para los capitales del mercado inmobiliario, diferentes organizaciones se organizan, reclaman y discuten estos proyectos. De esta manera buscan quitarle poder al mercado que viene decidiendo cómo se construye la ciudad en la que eligen vivir.

Fernando González – @FerNarso