Economía

26 agosto, 2016

Préstamos hipotecarios indexados, un arma de doble filo

Un análisis comparativo de las ventajas y desventajas entre los préstamos hipotecarios tradicionales y la nueva (vieja) modalidad de indexación de capital.

Un análisis comparativo de las ventajas y desventajas entre los préstamos hipotecarios tradicionales y la nueva (vieja) modalidad de indexación de capital.

Para la mayoría de nuestro pueblo, acceder a la vivienda propia depende del restringido acceso a préstamos hipotecarios, aunque el mayor escollo es la especulación inmobiliaria. Las políticas para ampliar el universo de personas que puedan tomar estos préstamos se muerden la cola porque a mayor cantidad de potenciales compradores, también suben los precios de las propiedades.

En este contexto, el Banco Central de la República Argentina (BCRA) dispuso desde abril la posibilidad de que las entidades financieras otorguen préstamos con actualización del valor de capital, regido por el índice llamado Unidades de Vivienda (UVI). Desde entonces, las distintas entidades financieras públicas y privadas han comenzado a ofrecerlo, a excepción del Banco Nación.

Como esta modalidad tiene una tasa de interés anual entre tres y cinco veces menor a los préstamos tradicionales, el valor de la cuota inicial resulta casi la mitad. Dicho de otro modo, se necesitan demostrar la mitad de ingresos en la modalidad UVI en comparación con la tradicional. Y según estimaciones del BCRA, se cuadruplica el público en condiciones de calificar para solicitar un préstamo hipotecario.

Según la información que publica el BCRA el valor de las cuotas comparando las modalidades se equipararían recién promediando la cuota 150. Para esta proyección toman como base un costo financiero total de 24% anual para el préstamo tradicional, frente al 5% anual en el caso del indexado. Lo que no aclaran es la evolución del valor UVI para realizar dicha proyección. Sólo incluyen una nota al pie en la que indican que se “tiene en cuenta el sendero de inflación proyectado por el Gobierno Nacional”.

GraficoBCRA

Otro dato que llama la atención del gráfico es que si se aplicara una proyección tan optimista de la inflación, también se debería registrar una baja significativa en las tasa de interés y en consecuencia una disminución proporcional en las cuotas del préstamo tradicional.

A partir de la evolución del UVI publicada por el BCRA hasta la fecha, realizamos un cálculo comparativo y el resultado dista bastante de la proyección elaborada en abril por la entidad presidida por Federico Sturzenegger. En la sexta cuota ya se registra un incremento de casi un 15%, producto de aplicar la evolución real que tuvo el UVI hasta el momento. Aún en el supuesto de una tendencia a la baja del mismo, arroja que en la cuota 12 el aumento, comparando con el primer pago, acumula un aumento estimado del 30%.

Siguiendo con las estimaciones, bajo el supuesto de una inflación en descenso progresivo, nuestro cálculo arroja que entre la cuota 29 y 30, el préstamo UVI alcanzaría el mismo valor de la cuota de un préstamo tradicional, tomando como referencia las condiciones del Banco Nación (tasa fija del 14% anual durante los primeros tres años).

Y para realizar una comparación final, estimamos cuánto termina pagando la persona que toma un préstamo por un millón de pesos a 20 años bajo los mismos supuestos en una y otra modalidad. En el caso de la modalidad tradicional, habrá pagado al banco un total aproximado de $3.480.000 contra $4.700.000 del método indexado, bajo el supuesto de una inflación en los primeros tres años del 35, 21 y 11 por ciento respectivamente, y un valor estable del 5% de inflación anual en el plazo restante. En resumen, en el mejor de los escenarios posibles que prometen desde el equipo económico del gobierno nacional en materia de inflación, los préstamos hipotecarios indexados son pan para hoy, hambre para mañana.

Elaboración propia
Elaboración propia

Para amortiguar incrementos excesivos en las cuotas, la normativa del BCRA estableció que los deudores de préstamos con UVI tendrán la opción de extender en hasta 25% del plazo original, siempre y cuando el importe de la cuota a pagar supere en 10% el valor de la cuota respecto del Coeficiente de Variación de Salarios (CVS). Esto significa un alivio, pero a la larga se pagan más intereses, para alegría de los banqueros que se aseguran muy buenas ganancias con un riesgo muy bajo por tener el inmueble como garantía de la deuda.

Si contra los pronósticos oficiales, la inflación se mantiene en valores entre el 20 y el 40% anual, la extensión del plazo no sería suficiente para contener el aumento de la cuota, y si bien ese contexto supone actualización de salarios, no siempre alcanzan para cubrir los aumentos de precios, como ocurrió este año.

Para reforzar esta política, la administración de Mauricio Macri sumó al plan Procrear la nueva línea “Solución Casa Propia” que financia compra de primer vivienda bajo la modalidad de indexación del capital (UVI). La visión monetarista de la economía lleva a ampliar el acceso al crédito hipotecario sin que el Estado regule el mercado inmobiliario, con las consecuencias de favorecer las ganancias del sistema financiero y los especuladores inmobiliarios.

Según un estudio publicado en el suplemento económico del diario Clarín el año pasado, el precio en dólares de las propiedades de la ciudad de Buenos Aires se duplicó en diez años. Este hecho devela cómo funciona el mercado inmobiliario bajo las reglas del libre mercado.

No alcanza con créditos más accesibles para hacer realidad el sueño de la vivienda propia de millones de trabajadores. El Estado debe garantizar préstamos blandos para construcción de nuevas viviendas, construir a través de cooperativas de vivienda que lo hacen a menor costo que las constructoras privadas, regular el mercado inmobiliario a través de fijar topes al valor del metro cuadrado y cobrar un impuesto a la vivienda ociosa, entre otras medidas que han adoptado países de los denominados “desarrollados”.

En pleno siglo XXI, países que a menudo se quieren mostrar como modelos a seguir nos recuerdan cómo la especulación inmobiliaria y la voracidad de los bancos desalojan de sus casas a miles de familias.

En Argentina, a principios de la década de 1980, con Martínez de Hoz al mando de la economía, existió la tristemente célebre Circular 1050 del BCRA que también dejó un tendal de remates por la indexación de las cuotas. En un mundo justo, el techo de las familias argentinas no debería pender del hilo de los descalabros macroeconómicos, la especulación inmobiliaria y la timba financiera.

Lionel Martin – @soylio

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